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北京房价底部在哪儿?北京房价已从最高点跌去20%

来源:财经国家周刊

  降价,降温,已在越来越多地方的楼市出现。

  《财经国家周刊》记者此前对北京周边地区房地产市场调研时了解到,环京楼市已降至“十年来最冷”,廊坊北三县部分房价接近腰斩,天津部分区域甚至重回5年前的价格水平。

  实际上,不只是大城市周边,当前众多一二线热点城市甚至三线城市,无论从统计数据还是就市场表现来看,均呈现出明显的楼市降温迹象。

  国家统计局发布的10月份70个大中城市房价数据显示,北京、上海、广州和深圳4个一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手房价格环比齐跌且跌幅扩大;31个二线城市和35个三线城市的二手房价也都呈现涨幅回落态势。

  业内人士指出,由于众多城市实行新房限价政策,加上阴阳合同盛行,导致新房价格统计失真,相比之下二手房价格更能体现市场真实状况,尤其是存量交易过半的一二线城市,二手房价格下跌或涨幅回落,是明显的市场降温信号。

  伴随限购等调控政策的持续发力,全国多地土地拍卖频现流拍,尤其是带有竞自持、竞配建、限房价等附加出让条件的住宅地块。据统计,今年前8个月全国已有890宗土地流标案例,远高于去年。

  调控之下的房价未来走向何方?《财经国家周刊》记者对作为样板的北京楼市进行了深度调研。

  “再砍20-30万”

  作为限购调控的标杆城市,北京楼市的成交和价格下滑备受业内关注。《财经国家周刊》记者采访多家市场机构获悉,当前北京楼市已呈现“价格向价值回归”的明显态势。

  据链家地产数据显示,北京二手房成交量已连续5个月环比下滑,10月份全市网签成交8569套,环比上月下跌43.9%。二手房成交均价也明显下跌,自2017年3月 “认房又认贷”的调控新政实施以来,北京市二手房均价最大跌幅曾一度下探14%。

  贝壳研究院首席分析师许小乐和研究员魏艳霞对当前北京房地产市场的总体评价是:价格回落,信心消散。该机构提供的市场行情分析报告显示,当前北京二手房市场一是库存走高,可售房源去化周期由新政前不到4个月延长至13个月以上;二是购房者观望情绪加重,成交周期比新政前慢了1倍多;三是业主预期持续松动,调价中降价占比达90%,议价空间连续三个月环比扩大。

  《财经国家周刊》记者走访北京市部分二手房中介门店时发现,业主自行降价的现象颇为普遍。

  比如,位于北京南二环和南三环之间、紧邻蒲黄榆地铁站的蒲安东里社区,一套面积约为115平方米的三居户型,两个月时间业主报价从750万元下调至680万元,最后以670万元附加赠送产权停车位的价格成交。单套房源降价几十万甚至上百万元,这在当前北京二手房市场并非个案。

  而在买卖双方的价格博弈中,“买家定价”是当前北京二手房市场的主要特征。不少购房者普遍存在这样的预期,就是在二手房原有挂牌价格的基础上,“再砍20-30万”。

  就房价下跌的区域分布来说,一个明显的表现是,之前“领涨”的区域现在同样“领跌”。

  链家地产成交数据显示,北京市通州区曾因城市副中心规划利好,房价曾短期内迅速飙升,如今则大幅回落,价格较2017年一季度已累计跌去12.6%;东城区4月末受学区入学政策改革影响,部分“天价”学区房亦被打回原形,价格缩水10.8%。此外,楼龄较老的石景山区,位置偏远、配套相对不完善的房山区和门头沟区,房价跌幅也位居北京各区县前列。

  什么人在降价?市场研究机构的大数据分析给出了一种判断:一类是换房客户,为了促成交易而降价。特别是连环交易的客户,因为交易周期受限怕违约。这类需求占比目前北京市二手房交易量的60%。第二类是急于套现、等着用钱的,包括之前购房使用过首付贷、还款压力大,或是公司经营不善需要资金的。第三类是不看好后市,觉得房价还会继续跌的。

  这周一(11月26日),北京土地市场出现盛况,一天拍出12宗土地,创下北京单日成交地块数量新纪录,合计建筑面积134.5万平米,成交总价316.5亿元。

  这怎么回事?不是说楼市下行吗?土地市场怎么这么火热?实际上,北京这次是为了集中补充供给,因为它今年又没有完成供地任务。在这次集中供地之前,北京比去年成交面积下降了46%,成交金额下降了53%,供地只完成了25%。

  跟北京类似的还有广州,深圳,厦门,西安等城市,这些城市供地计划完成度都比较低,这些城市都在加速推地。

  就在11月,广州共计挂出24宗地块,出让土地面积230.15万平方米,起拍总价430多亿元。毕竟,卖地任务的完成与否,不仅涉及土地出让计划的刚性,而且切实影响到卖地收入。

  有意思的是,这一波土拍,大型地产开发商参与度不高。26号的北京土拍,万科保利等积极布局北京市场的大房企都没参与。此前大家也纷纷对明年的楼市表示担忧,认为明年放松调控的可能性很小,所以主动选择了控制规模,加紧资金回款。

  万科和碧桂园,今年拿地的金额都出现了大幅度的下降,碧桂园从1900亿下降到1200亿,而万科从1500亿下降到1100亿。

  与此同时,国企成了这次拿地的主角。北京土拍,参与者和中拍者基本都是国企或有国企背景:中建一局、中交、住总、城建、中铁……

  在广州等其他城市也是如此。上周,广州黄埔区出让两大地块,拿地者分别为五矿地产、广州地铁。在广州上半年的拍地榜单中,保利、越秀、华润、中海都榜上有名,皆为国企。

  背后的原因很简单,楼市下行周期,开发商融资困难。民营房企普遍为“活下去”忧心忡忡,国企开发商则仍然有钱,不过考虑到他们一半经营,一半政策支持的属性,也很难说就是坚定看好后市,也许只是帮助完成任务。

  而且,现在土地溢价率已大幅走低,地价实际上降了不少。

  说了这么多,这回对房价有何影响?今年土地供应没有完成,会不会为了出货,让房价上涨?其他地方不好说,至少这个担心在北京不会出现。

  截至目前,北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证,合计提供商品房限竞房源1.74万套,达到了202.5万平米。而2019年限竞房住宅入市最少460万平米大约4万套。

  也就是说,2019年是北京楼市供给的大年,将比今年的限竞房供给增加一倍还多。在买涨不买跌的情绪带动下,楼市观望气氛浓重,流动性其实已经出现了比较严重的问题。

  截止11月11日,北京限竞房一共网签才3000多套,只占今年供应的17%,剩下的都是库存,也就是说今年没卖掉的就有1.4万套,再加上明年的4万套,要是还是按照这个速度卖,一年卖3000套,这2年的限竞房,就够卖20年的。

  只要坚持调控不放松,供给多了,就会有优惠的空间,目前北京房价已经比最高点跌去了20%,明年继续下行是大概率事件。

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