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房地产板块,何时迎来困境反转?

2022-08-03 13:27:03 来源:
摘要:中证全指房地产指数市净率为091倍,百分位处于近十年065%;中证全指房地产指数市净率为091倍,百分位处于近十年065%;中证全指房地产指数市净率为091倍,百分位处于近十年065%;机构资金不断减持地产股,但龙头房企集中度有所提升的背景下,地产主题基金经理如何看待后市?

    股市作为经济晴雨表,在房地产板块上的预示作用,貌似尤为提前。房地产调控政策的威力,尽管在现实生活中,直到去年才开始集中显现,但在股市中却早已埋下伏笔。
 

 
    以申万一级房地产行业为例,2015年大涨44.85%,同期沪深300仅上涨5.58%。蓦然回首,那时已是历史至高点,随后便以45度斜角一路下跌。过去六年时间,房地产板块走势与现实中的房价走势,其实早已背离。
 
    2016年SW房地产下跌17.69%,同期沪深300下跌11.28%;2017年SW房地产微涨0.80%,同期沪深300上涨21.78%;2018年SW房地产下跌28.79%,同期沪深300下跌25.31%;2019年SW房地产上涨22.75%,同期沪深300上涨36.07%;2020年SW房地产下跌10.85%,同期沪深300上涨21.21%;2021年SW房地产下跌11.89%,同期沪深300下跌5.20%。2016-2021六年期间,除了2019年有过稍微像样的“反抗”,但依然大幅跑输市场。
 
    目前,SW房地产板块市净率为0.85倍,百分位处于近十年0.29%位置。从有跟踪基金的三只房地产指数看,截至今年8月2日收盘,300地产等权指数市净率为0.85倍,百分位处于近十年0.19%;中证全指房地产指数市净率为0.91倍,百分位处于近十年0.65%;中证800地产指数(4240.730, -57.37, -1.33%)市净率为0.83倍,百分位处于近十年0.40%。几只房地产指数皆“破净”,估值已然趴在地板上。
 
    尽管看上去很便宜,但是机构资金依然没有出手,甚至还在继续减持。中银国际研报数据显示,公募基金2020Q2在房地产行业的配置比例为1.69%,环比下降0.43个百分点,相对配置比例更是连续十个季度处于低配状态;二季度持仓总市值为1,119.6亿元,环比下降12.6%。2022Q2北向资金的地产股持仓总市值为291.1亿元,环比下降9.9%,占北向资金的比例为1.16%,环比下降0.27%。
 
    行业整体减持下,地产龙头持股集中度倒是有所提升。2022Q2末公募持仓市值前五地产股,依次是:保利发展(15.580, -0.46, -2.87%)、万科A(16.290, -0.23, -1.39%)、金地集团(10.710, -0.31, -2.81%)、招商蛇口(13.060, -0.11, -0.84%)、中国海外发展,合计占地产板块持仓总市值的比例为53.2%;陆股通持仓市值前五地产股,前四只与公募完全相同,此外还包括华侨城A(5.380, -0.04, -0.74%),合计占地产板块持仓总市值比例为79.3%;南下资金配置港股地产股,持仓市值前五依次是:中国海外发展、碧桂园服务、华润置地、绿城中国、融创中国。头部房企安全边际较高,公募持仓集中度更是连续四个季度上升。
 
    机构资金不断减持地产股,但龙头房企集中度有所提升的背景下,地产主题基金经理如何看待后市?司令从今年二季报中扒拉了两份观点,一起来看看。
 
    工银金融地产混合,2022Q2前十大重仓股中只有2只地产股(保利发展、万科A),合计占比12.85%。二季报中认为:主要增持了业绩增长具备相对优势的银行,减持了基本面表现一般的地产和非银。展望未来,预计可以逐步看到经济总量和行业相关数据的边际改善,未来市场可能以震荡上行为主。
 
    招商沪深300地产等权重,2022Q2季报中认为:展望三季度,相关的产业政策及货币政策,特别是贷款利率及贷款价格的变化,很大程度会影响到投资者对地产走势对判断,目前尚未出现重大的转折性变化。考虑到当前地产的估值水平有了一定的抬升,之前价值风格的驱动力(3.510, 0.01, 0.29%)可能也会有所弱化。
 
    结合来看,尽管近期地产政策有所回暖,但是在基本面承压的背景下,地产板块困境反转可能还为时过早。不过,考虑到房地产对经济稳定、就业稳定、财政收支等都存在重要影响,最坏的时刻或许已过去,不排除下半年仍会有脉冲式行情(非持续性)机会,尤其是地产龙头股。
 
    感兴趣的投资者,有几种地产指数可以考虑。场内规模最大的是南方房地产ETF(512200),跟踪中证全指房地产指数,更适合场内做波段,场外也有联接基金;房企龙头占比较高的是招商沪深300地产等权重指数(4434.923, -71.66, -1.59%),行业覆盖最广的是鹏华中证800地产指数,以及国泰国证房地产行业指数(4139.010, -37.74, -0.90%)。
 
    当然,如果想要“金融三剑客”(银行、地产、券商)均衡配置,也可以考虑主动型,比如工银金融地产混合、工银精选金融地产混合、中银金融地产混合;当然,还可以考虑大金融指数,比如广发/嘉实/长盛中证全指金融地产指数(4545.6851, -19.62, -0.43%)、国投瑞银沪深300金融地产ETF及联接。

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