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专家预测选举前投资者对房地产行业的冷漠

2022-07-25 18:43:32 来源:
摘要:“希望长期持有资产的房地产投资者通常会意识到政治风险,并经常在此期间收回席位。Oshodi也是尼日利亚城市规划师协会(NITP)拉各斯分会的前副主席,他表示,下一届政府的明确性和政策方向将大大有助于恢复投资者对住房和房地产行业的信心。

    由于不利的政策和经济中的通货膨胀危机,预计 2023 年尼日利亚大选可能会加剧建筑业的挑战。

 

 
    累积起来,过去六个月的通货膨胀率已上升至 17.7%,奈拉兑美元在平行市场下跌至 615 奈拉,银行间利率为 415 奈拉。同样依赖进口一些材料部件的建筑业也受到价格波动的影响。
 
    建筑材料的高成本迫使许多开发商和独立建筑商放弃项目。政治行为者为竞选活动投入的资金比对住房等关键部门的投资还要多,而许多基础设施项目在技术上处于停滞状态。
 
    在过去六个月中,由于政治不确定性,许多开发商和机构投资者放缓了对住房的投资。在等待定于 2023 年 2 月和 3 月举行的选举结果时,投资者信心减弱。
 
    利率上升,进一步降低了购买能力,并侵蚀了对房地产开发和购买的长期资金的兴趣。在整个房地产价值链中,获得土地一直很困难,经济适用房的融资是一个大问题。该行业还受到高抵押贷款利率的拖累。
 
    根据国家统计局(NBS)的报告,尽管困难重重,但房地产行业在今年上半年表现出韧性。该行业在 2022 年第一季度对实际国内生产总值 (GDP) 的贡献率为 5.34%,高于 2021 年相应季度的 5.28%。
 
    自 2020 年经济衰退以来,国内生产总值连续第六个季度呈现持续正增长和经济表现改善,当时分别在 2020 年第二季度和第三季度录得负增长率。
然而,由于人口和需求继续超过供应,住房供应仍处于持续供不应求的状态,而可负担市场的缺口高达 1700 万以上。
 
    尼日利亚房地产测量师和估价师协会 (NIESV) 理事会成员 Austin Otegbulu 教授在解释这种情况时表示,房地产市场受到房地产市场动态的高度影响,房地产市场动态会随着经济或商业周期而波动。他说,国家的政治制度是不可预测的,因此总有人认为大选可能引发暴力和不利的投资环境。
 
    Otegbulu观察到,许多人希望出售自己的财产并搬迁,并补充说,与选举职位的政客和赞助候选人相遇的政客可能需要通过出售房屋,希望如果他们赢得新的选举,则希望通过出售新的房屋来筹集所需的资金。“这种情况的累积效应是,它通过造成供过于求的不平衡来改变市场。供需失衡加上经济活动下降的影响导致房地产价格下跌。”
 
    他认为,在这种情况下,没有风险意识的投资者会利用这一点购买,而那些厌恶风险的投资者则会避免投资房地产。
 
    “他们更愿意将钱存入银行。一些学派认为,在这种情况下,房地产市场将出现泡沫。我认为这种观点有悖逻辑,因为大多数外国和本地投资者会避免在不确定和政治不稳定的情况下进行投资。我们必须意识到,我们是全球房地产市场的一部分,”他说。
 
    Otegbulu 说,成熟的房地产市场的主要证据是其吸引外国直接投资的能力。
 
    北极基础设施项目总监 Lookman Oshodi 先生表示,选举前期间是见证市场上许多房地产资产的季节,因为竞选过程是一项资金驱动的冒险。他说,有志担任不同职位的人将需要现金来激励选民,因此在可能的情况下以低于市场价格的价格出售资产以获得现金。
 
    他解释说,根据投资者的类别,有些是短期持有资产并处置以获取边际利润,而另一些则是收购房地产资产,并转换为其他用途以收回投资。他说,在这样的时期,这些类别面临的风险很小。
 
    “选举期会影响住房,因为寻求连任的州长将希望增加新住房单元的生产,以说服选民他们有诚意在连任后做更多的事情。没有多少低收入者会成为新房主,但中高收入者的影响会更大,因为抵押贷款制度还没有大众吸引力。
 
    “希望长期持有资产的房地产投资者通常会意识到政治风险,并经常在此期间收回席位。在此期间,资产分期付款和以房地产抵押贷款的方式很常见。”
 
    据他说,随着政客们将房产抛入市场,房地产将出现泡沫的观点是真实的,并补充说,这一时期是为了吸收房地产市场活动。Oshodi 也是尼日利亚城市规划师协会 (NITP) 拉各斯分会的前副主席,他表示,下一届政府的明确性和政策方向将大大有助于恢复投资者对住房和房地产行业的信心。
 
    他说,该行业需要的不仅是政策方向,还有执行现有住房政策并将其转化为绝大多数公民的充足和可持续住房的能力。
 
    “投资者希望确保这一数字得到足够的购买能力的支持,这是下一届政府需要解决的问题。在我们的大城市中改造棕地必须是优先事项,因为这将为投资者创造可行的市场,并为人民创造可持续的住房系统。利益相关者的‘双赢’局面。”
 
    皇家特许测量师学会 (RICS) 尼日利亚分会前主席 Gbenga Ismail 表示,房地产尚未退居次要地位,但在选举年,房地产价格上涨,因为有些人手中有钱购买房产的同时,人们出售资产以资助选举。
 
    身为 NIESV 拉各斯分部副主席的伊斯梅尔说:“我还没有看到他们中的任何一个人公布住房计划,但我们希望当活动全面开始时,我们会看到这一点。我想看看他们将如何解决负担能力问题以及如何轻松获得房地产和抵押贷款融资和开发。对他们来说,重要的是要确定如何让人们获得住房,因为这是一个需要采取必要行动的大问题。就像我们说电力是一个问题一样,住房也是一个问题。”
 
    NIESV 房地产代理和营销学院的前任主席 Sam Eboigbe 先生表示,竞选期间显然以某种显着的方式影响了房地产行业,因为竞选活动吸引了巨额资金流。Eboigbe 说,这种以本币和外币注入资金的规模最近在尼日利亚变得前所未有,因为大多数政治竞争者都需要巨额资金来起诉他们的意图。
 
    “房地产行业为竞选活动贡献了大量资金,因为大多数参与者及其赞助商都是房地产行业的投资者。为了便于流动性,价格会根据市场反应并向下调整,因为供应链范围内的挂牌量远远超过需求。”
 
    “随着时间的推移,价格会根据需求实际调整自己,这是一项经济原则。此外,缺乏信心,因为没有人可以预测经济的方向。人们对治理和政策的重大转变充满了焦虑。目前,奈拉兑美元的波动性也使该行业失去信心。”
 
    当价格下跌且建筑材料成本高企时,这意味着开发商的活动将会减少,因为开发商会“坐下来”冷漠。
 
    “当商业活动停滞不前并且随着时间的推移趋势保持一致时,这将导致开发商或投资者在市场空间中缺乏动力。由于利益相关者为不可避免的情况创造了空间,因此存在资本外逃的问题。他们将自己的财产投入市场空间。交易完成后,所得款项将用于购买美元或再投资于其他地方,直到他们认为可以安全购买房产为止。通常不太可能发现投资者停止现场活动导致项目放弃。”
 
    他指出,一些投资者利用竞选期间购买房产,并利用机会,特别是那些低于市场价值的产品和上市。
 
    “他们了解市场动态,并随着时间的推移分析市场,以了解具体的选择地点和上市类型,以增加他们的投资组合。这些类别的投资者通常并不多,”他说。
 
    据他介绍,在此期间,对该行业的外国投资通常没有吸引力,因为各种预测都带有不健康和不幸的头条新闻,有吓跑投资者的趋势。
 
    Eboigbe 呼吁就选举中的参赛者恢复房地产市场和管理利率提出全面的建议。他表示,应该理解不安全和经济是尼日利亚面临严重挑战的领域,但强调领导人也不能低估住房部门。
 
    “当我们摆脱通胀趋势且奈拉走强时,住房和利率问题将同样并最终相应调整。我认为,任何严肃的政治候选人都不能对房地产市场的复苏不采取现实的政策。”

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