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郑州欲成立地产纾困基金救市 专家析前景

2022-07-22 13:54:07 来源:
 摘要:据易居研究院统计,从2022年烂尾楼分布情况来看,河南、湖南和湖北三省的数量较多,其中河南省内,郑州市的烂尾楼盘数量尤其多。其中,号称郑州最贵的烂尾楼“瀚海思念城”的业主在一份公开信指,开发商违规挪用购房款高达26亿,业主说,“老百姓如果不是被逼到没任何办法,谁愿意去走这一步(停贷)。”
 

    郑州市问题楼盘超过130个,成为全国烂尾楼的重灾区。图为号称郑州最大烂尾楼的“启福城”。
 
    中国强制停贷风波引发舆论关注。全国烂尾楼数量排名第一的郑州市近日表示将成立“地产纾困基金”,专家分析,这可视为官方最新的救市政策,问题是地方财政能投入多少,以及市场对官方救市的信心还有多少,都影响其成效。

郑州烂尾楼数量近年来暴增

    据易居研究院统计,从2022年烂尾楼分布情况来看,河南、湖南和湖北三省的数量较多,其中河南省内,郑州市的烂尾楼盘数量尤其多。
 
    据民间统计,截至7月13日,河南省内加入要求停贷的楼盘数量达33个,涉及资产超亿元。隔一天,数量增加至44个,其中,郑州市就占了26个。数量还在增加中。
 
    其中,号称郑州最贵的烂尾楼“瀚海思念城”的业主在一份公开信指,开发商违规挪用购房款高达26亿,业主说,“老百姓如果不是被逼到没任何办法,谁愿意去走这一步(停贷)。”
 
    而从去年郑州720暴雨之后,“康桥玖玺园”工地就处于半停工状态,到2022年1月更是全面停工,4月份小范围复工,6月份再度停工,一千七百多户 业主走上维权路,有些甚至被赋红码。
 
    还有一对郑州小夫妻,在网络上分享他们从买房到房子烂尾,从喜悦到失望,再到绝望的过程,他们的故事成了无数烂尾楼业主的写照。这对夫妻购买的是融创名下的房产,去年11月开始停工。
 
    郑州知名地产商鑫苑置业传出优先票据到期未能偿还,该票据下的到期应付本息总额为5.453亿元人民币。旗下郑州楼盘“鑫苑·国际新城”已经停工超过一年。
 
官方欲设地产纾困基金救市

    在中国社交媒体上,郑州被称为“烂尾楼之都”,2021年底,郑州的问题楼盘超一百三十多个,停工、延期交付的房源数量高达25,249套。
 
    在强大舆论压力下,7月19日,河南资产管理有限公司官网显示,郑州地产集团有限公司党委书记、董事长万永生一行访河南资产公司,双方表示将联合设立“郑州市地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合,参与问题楼盘盘活等。
 
    公开资料显示,郑州地产集团于2003年成立,2011年,由郑州市国资委出资组建,属于国有独资企业;河南资产公司则为具有经营金融企业不良资产收购业务的地方资产管理公司。
 
    易居研究院智库中心认为,当前在资金来源方面看,地方政府和银行等都有压力,成立纾困基金的方式,解决了最核心的问题即钱的问题。
 
能达到盘活效果?

    原大陆投行人士郑义21日告诉大纪元,这项举措可视为地方政府出来救市,“但以地方政府的财政和地方国有企业的实力来说,房地产项目它也买不起,实际上还是要靠社会融资。”
 
    他解释,地方政府用它的资产管理公司,再加上一些地方的房地产企业,出一部分资金作为杠杆,大部分还得通过社会进行再次融资,包括向银行、信托、向市场发债等,“而且最关键一点就是它的融资能力,现在市场上还有没有人去金融机构去投这些基金,去帮助纾困?当然也可能上层有特别命令必须要做,执行命令也是有可能。”
而当局所谓的“一对一帮扶”,郑义说,只是挑好解决的楼盘优先处理,“它想救的、愿意救的,能救过来,剩下那些它可能帮不上、救不了、也没有能力的,得看是否还有进一步政策。”
 
    对于一个有数十、上百个烂尾楼的城市而言,筹设基金可能是杯水车薪。郑义说,“尤其中国的烂尾楼现象已经是多年问题一直积攒下来,现在地方政府通过一个基金,通过这一点东西,立刻就能把整个盘活吗?不大可能。”
 

    中国房地产问题由来已久,随着开发商一一暴雷,市场信心难以恢复。图为2021年12月,恒大在武汉一处尚未完工的楼盘。
 
能挽救局部个案 但市场信心难恢复

    而国有房企虽然有能力承接烂尾楼,把房子盖完,但是,这笔钱恐怕要财政埋单。
 
   “楼已经卖了,赚的钱已经给开发商拿去了,哪怕是政府要它存的保证金,都已经花掉了,项目不可能再有新的现金流进来。而资产管理公司的钱、国有房企公司的钱,说白了也是财政的钱,相当于政府把当初卖地的钱吐出来,把楼盖完,至于未来能否找开发商把这笔钱要回来,也是未知数。”郑义说。
 
    江西省高安市法院日前审结3件烂尾楼官司,判决建商归还屋主缴纳的头期款及已支付银行的贷款,且后续贷款也由建商归还给银行。
 
    郑义说,在此案例中,业主的权利虽然得到伸张,但是如果相关案例都这么判,开发商申请破产,可能导致更多的烂尾楼与银行坏帐,酿成金融危机,“一系列的问题像连环炮一样,不大好解。”
 
    郑义认为,这波救市可能缓解个别项目的烂尾问题,但对房市整体下行趋势,未必能扭得过来,“我觉得现在最困难的就是市场信心的问题,现在各个方向都流通不起来,核心问题是就业与消费,一般来说,只要老百姓对未来收入有充分信心,有稳定的收入来源,市场就能缓和起来,但是目前没有(此迹象)。”

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