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2022 年年中商业房地产:大幅放缓

2022-07-15 12:25:34 来源:
摘要: 进入这一变化时期的市场流动性和房地产表现的强劲将减轻新出现的利率和通胀环境的打击。尽管投资者目前正在采取规避风险的方式,但长期房地产投资机会仍然存在。通货膨胀通常是房地产行业的朋友,它使租金的增长有望高于运营成本的增长。
 

 
    套用欧内斯特·海明威的话说,商业房地产市场的困境通常会逐渐发展,然后突然发展。也许那是因为我们花了很长时间谈论趋势,然后投资者突然醒悟到一个风险更大的市场,点差立即扩大。在我们的 2022 年展望中,我们探讨了房地产市场的高度复杂性,因为经济动态改变了预测投资收益率的数学方法。最重要的是,我们正在从一个夸大回报和资产价值的货币和财政刺激的人为景观转向市场——基于联邦政府和美联储退出的利率和定价环境。

    今年年初,我们知道利率会上升,但我们不知道大流行会继续在世界范围内引发一波又一波的新变种,加剧全球供应链中断。而且我们不知道欧洲八十年来的第一次重大战争会爆发,造成难以想象的人类悲剧,扰乱能源市场,加剧已经很高的通货膨胀。六个月有多大的不同。变化的幅度和不可预测性导致所有资产类别的投资市场风险更高,并伴随着对更高风险调整后回报的要求。
 
    这种更具挑战性的投资环境的直接影响,尤其是更高的资本成本,已经导致交易放缓。更高的利率对房地产就像是稻草人的火。它们降低了新交易的利润率,并可能破坏现有交易的预期退出。因此,投资者及其贷方需要更多时间来模拟现金流和估值。长期影响将带来机遇和痛苦。随着市场的转变,业主和投资者也将如此,从过去几年的冲刺到马拉松。正如我们在一月份所写的那样,着眼于长期前景不仅是波动时期的适当策略,而且对市场来说是健康的。未来几年,随着市场参与适应新的现实,
 
    尽管经济波动,但大多数物业的表现仍优于预期。房地产的基本面依然强劲,在房地产市场和资本市场之间造成了某种程度的脱节。当然,房地产是一种杠杆业务,两者必须相互存在。进入这一变化时期的市场流动性和房地产表现的强劲将减轻新出现的利率和通胀环境的打击。本文将重点介绍投资者在应对新的投资环境时需要考虑的因素。尽管投资者目前正在采取规避风险的方式,但长期房地产投资机会仍然存在。

外生因素——经济波动

    事实证明,大流行期间供应链中断导致的通货膨胀以及乌克兰战争加剧的通货膨胀是顽固的。预计 7.5% 的年度消费者价格指数 (CPI) 将在年内下降,但到 6 月将升至 9.1%。1《华尔街日报》6 月份经济调查显示,年终通胀平均估计约为 7%(最低估计为 4.5%,最高为 9.9%),是 1 月份估计的 3.4% 的两倍。有趣的是,同一组对 2023 年年底通胀率的估计是相对温和的 3.26%,但市场似乎并没有考虑那么远。
 
    通货膨胀通常是房地产行业的朋友,它使租金的增长有望高于运营成本的增长。因此,认为房地产是一种通胀对冲工具,特别是对于短期租赁的房产。但由于市场对通胀的反应是显着提高利率,无论是通过美联储的积极补救措施还是市场对美联储进一步加息的预期,这把剑是双向的。最近对经济衰退的担忧缓和了利率上升。第一季度国内生产总值 (GDP) 下降 1.6% 2而第二季度的预期在中性附近徘徊,经济衰退可能已经到来。华尔街日报调查显示,经济衰退的可能性从 1 月份的 18% 上升到 6 月份的 44%。但并非所有的衰退都是相似的,无论发生什么,都可能比我们对十五年前大衰退的记忆要温和得多。今天应对严重经济衰退的缓冲是巨大的流动性和强劲的就业市场。与此同时,美联储资产负债表的缩减和投资者的担忧有可能逐渐将资本从房地产中撤出。
 
    10 年期国债利率年初约为 1.6%,第二季度末约为 3%,在 6 月中旬达到 3.5% 的峰值(尴尬地在 CRE 财务委员会年会期间,使该集团的情绪相当低落)。3在撰写本文时,该比率已降至 3.0% 左右。反映系统中较高的风险,信用利差也扩大了,导致资本成本双重打击。根据 Trepp 的数据,CMBS AAA 利差自年初以来扩大了 70 至 90 个基点,而 BBB 利差扩大了 185 至 215 个基点,具体取决于债券的发行人。
 
    重要的是要记住,除酒店业外,房地产业绩与就业增长的相关性远高于 GDP。6 月份的就业创造数字超出了分析师的预期。我们正在享受创纪录的低失业率。全国有超过 1100 万个职位空缺。4只要美国人有工作并且他们的工资增长超过长期通货膨胀,大多数房地产行业的表现就应该在温和的衰退中维持下去。

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