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内地「停贷事件」会拖垮房地产行业吗?

2022-07-22 19:48:24 来源:
摘要:回看2022年2月,住建部在国新办发布会表示,以「保交楼、保民生、保稳定」为首要目标,我们认为,保障交付为后续主要政策目标。此外,我们预计7月下旬召开的中央政治局会议将进一步加大稳增长力度,并对地产当前的结构性压力给出比较明确的原则性表态,缓解风险担忧,且后续政策将继续出台以支持地产需求。

    近期,内地「停贷事件」为困扰港股表现的其中一个主要因素,虽然事件发生后多家银行对此发出声明,表示涉及停贷楼盘和逾期按揭贷款余额均相对较小,而银保监方面亦做出回应,表示: 「将会引导金融机构市场化参与风险处置,加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进「保交楼、保民生、保稳定」工作。但投资者仍持观望态度下,内银及内房板块表现仍然疲弱。
 
    

    回看2022年2月,住建部在国新办发布会表示,以「保交楼、保民生、保稳定」为首要目标,我们认为,保障交付为后续主要政策目标。随着政策不断出台,相关风险有望得到化解,整体风险预计可控。其次,预计后续防控措施对经济社会发展的负面影响将逐渐减弱。 7月以来各地出现散点疫情,国务院联防联控机制多次新闻发布会持续强调精准防控,各省亦成立专班整治防控措施 “层层加码” 和 “一刀切” 问题。此外,我们预计7月下旬召开的中央政治局会议将进一步加大稳增长力度,并对地产当前的结构性压力给出比较明确的原则性表态,缓解风险担忧,且后续政策将继续出台以支持地产需求。政策应对的主动性增强,关注中央政治局会议对稳增长加力的表态。

    从销售方面看,内地6月商品房销售明显好转,但7月上旬有明显反覆。 2022年6月,商品房销售额单月按年下降20.8%,销售面积单月按年下降18.3%,销售降幅明显好转。不过,2022年7月,房地产交易明显走弱,对交付的顾虑,疫情的反覆,和企业推货阶段性不足,都说明复苏的基础并不牢固。 7月上半月,30个大城市日均成交规模按月下降39%,日均成交相当于 2021年7月的62%。我们认为,如果没有进一步的防风险政策,市场复苏势头可能逆转。积极因素则是,全国房价仍十分稳定,政策可动用空间仍然巨大。

    而从投资方面看,开发热情持续低落。 2022年上半年,全国房地产开发投资按年下降5.4%,累计降幅进一步扩大;新开工和竣工面积按年分别下降34.4%和21.5%,降幅绝对值再创新高。即便销售复苏持续,由于融资性现金流流入不畅,企业需要净偿还债务,企业投资热情的恢复预计也不会如历史周期一般迅速。更何况销售本身也有不确定性。我们预计,即便高信用企业的投资也会比较谨慎。

    整体来看,“停贷事件”涉及规模预计有限,但由于内地房地产市场复苏的基础尚不稳固,开发投资的热情难以短期恢复,信用问题也并未完全解决,事件发生预计会扰动行业复苏势头及市场情绪。但在不确定性中,我们认为部分高信用、高运营能力兼备的企业,预计将取得未来更大的市场份额和更高的盈利能力。

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