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枕下藏着刀 烂尾楼里的“蝼蚁”

2022-07-31 15:49:52 来源:
摘要:为什么说,购房者的钱,就是被开发商、银行和地方政府合谋圈走了呢?这是西安已经烂尾8年的“易合坊”,而在全中国,像这样的烂尾楼故事还有太多,比如,广州的“澳洲山庄”,从开发商资金链断裂的1998年算起,已经烂尾24年,一位叫马敏庄的89岁老人,已经在“澳洲山庄”里住了20多年。

    最近,大陆的停贷风暴引发了外界对中国烂尾楼的广泛关注。人们发现,烂尾楼在中国不仅非常普遍,甚至还有屋主不得不住进烂尾楼里,而且一住就是20多年。网上有篇文章就说:“住在烂尾楼的生活,是什么样的?一句话:‘啥也没有’。”可是,当你真正了解之后才知道,住在烂尾楼里的生活,比“啥也没有”还要悲惨得多。

    那么,烂尾楼为什么在中国这么普遍?是否应该归咎于商品房预售制度呢?为什么说,购房者的钱,就是被开发商、银行和地方政府合谋圈走了呢?房地产业的死结还能解开吗?我们今天就来谈谈这些问题。

住在烂尾楼的生活什么样?

    7月9日,凤凰网发表了一部纪录片,叫做“我家住在烂尾楼”,片子中,采访了住进西安灞桥区“易合坊”的多位业主,比如,67岁的李竹娥,每天要四、五次举着手电筒爬13层楼;打工人曹英,一个月只挣2,800元,却要还按揭2,500元;女儿已经6岁的李珂,还是在和妻子谈恋爱的时候,靠两家父母一起凑首付买了这个房,而现在,自己住在了没水没电的烂尾楼里,女儿在楼下玩着沙子。
 
    这是西安已经烂尾8年的“易合坊”,而在全中国,像这样的烂尾楼故事还有太多,比如,广州的“澳洲山庄”,从开发商资金链断裂的1998年算起,已经烂尾24年,一位叫马敏庄的89岁老人,已经在“澳洲山庄”里住了20多年。那么,这些不得不住进烂尾楼里的业主,他们要面对着哪些困境呢?
 
    首先是没有电。所以,太阳能灯,就成了这些业主们必不可少的“家电”。没有电,也就没有电梯,那些住在十几楼,甚至二十几楼的业主,上下楼就成了一个大工程。不仅如此,一些烂尾楼还没有装楼梯护栏,一不小心,可能连命都要搭进去。
 
    再一个问题,就是没有自来水。比如,昆明“别样幸福城”的业主们,要在楼下一个不知道什么用途的混浊水池里取水,而广州“澳洲山庄”的业主们,要跑到两公里外的地方,才能打到山泉水。
 
    没有水,也没有排水系统,所以,上厕所也就成了一大难题。所以,这些业主们,只能是晚上少喝水,白天再去公厕里解决,这比几十年前家里没厕所时还惨,那时候至少不用多爬十几层楼。还有就是,烂尾楼四边透风,夏天还能凑合,而到了冬天可就难熬了,尤其是北方寒冷的冬夜,屋里屋外一个温度。
 
    此外,烂尾楼没门没锁,对住进去的女性来说,还要多一层安全忧虑,一位住在烂尾楼里的单身母亲就提到,她除了要对付野狗的围攻,还要防范深夜闯入的陌生男子,她说,自己在枕头下就藏了把刀,以防备紧急情况。
 
   

    那么,有人就质疑,既然生活这么艰苦,这些人为什么宁愿住在烂尾楼里,也不去申请救助和公租房呢?现实是,不是他们想住在烂尾楼里,而是因为名下有了房子,她们不再具备申请公屋(公租房)的条件,于是这破破烂烂的烂尾小区,就成了他们唯一的家园。
 
    但是,没有人对烂尾楼负责。开发商没钱,无法复工,而监管机构则互相推诿。比如,在最近传出的影片中,郑州的监管银行,对于违规挪用烂尾楼监管资金的事,就回答说,每笔转账都是经房管局批准的,并称“我们是听招呼干活”,“如果他们不让拨,我们银行是拨不了的”。不过,郑州市房管局却表示“银行的说法与事实不符”。
 
    这就是烂尾楼业主的悲哀,几百万打了水漂,却找不到负责的人。有人就形容自己的遭遇说,像是碰上了一个“合法的杀猪盘”。确实,那些被逼得走投无路的业主,还被政府定性为“破坏社会稳定”,遭到了警察的“维稳”。一位业主就在网上控诉说,花了150万买套房子,开发商不给灌水泥,他就躺平了!他就没事了!然后自己上街维权,自己就成了暴徒?到底有天理没有?
 
    可以看到,从7月12日开始,中国楼盘业主开始“集体断供”,接二连三的“停贷告知书”在各大社交媒体上广传。截至7月20日,根据网民在开源平台GitHub上更新的数据,在中国发表“停贷告知书”的楼盘已经超过300个,涉及城市近百个,包括北京、上海、深圳、广州四个一线城市。
 
    虽然停贷会影响征信,但有受害业主批评说,这是一个不平等信用体系。开发商没有得到法律应有的处罚,也没有以经济犯罪的形式被逮捕,他们还在逍遥。为什么自己这区区一百多万,就要给个人信誉造成影响呢?
 
中国的烂尾楼:开发商、银行和地方政府合谋的骗局

    对于大陆烂尾楼的根源,有人认为,这归咎于商品房的预售制度,应该取消。但实际上,预售制本身没有问题,不管是美国、英国、日本,还是香港、台湾、新加坡,都有新房预售制度,不过,却极少出现烂尾楼事件,那是因为政府在立法中明确,让银行、政府及发展商承担楼房烂尾的责任。
 
    比如,根据香港地产从业者林超的说法,在香港,如果房屋建设兴建完成三分之一时,可以预售,此时小业主在银行贷款时,只允许放款5%到10%,如果多放款,责任在银行;当兴建达到封顶时,可以放款30%到40%;房屋全部完成并交楼时,银行可以放完小业主的全部贷款。
 
    另外,在香港,如果发展商想预售,必须把项目的土地成本、楼房建设竣工的兴建成本,全部以地产商自有资金或者银行贷款的方式,打到律师楼账户。这部分费用根据实际的进度节点,用来支付工程款。工程进度也不能由发展商来申请,必须由设计专业机构,政府监管机构,以及银行机构三方核实进度,达到条件之后,才可以从银行发放工程款。
 
   

    这些责任,都需要政府立法来清晰界定,这样才能达到对普通购房者的最大保护,因为政府有义务保证所管辖服务的城市不会发生烂尾楼事件。所以,在香港买楼房,没有交房之前不需要申请按揭和月供。只有在交房期临近时,业主才需要去找银行申请按揭。
 
    那么,如果出现烂尾楼的话,要怎么处理呢?
 
    旅美学者程晓农博士表示,在台湾,如果建商资金拖延施工,或者老板跑路了,买主可以按照合约请求解约,向建商要求支付惩罚性违约金损失;同时,建商还要退还买主已经交付的款项。而且,建商如果延期交屋,每一天要补偿房子总价的万分之五给买主。也就是说,如果房子交付延迟200天,建商给买主的补偿相当于房价的10%,这就把建商的利润基本赔光了。
 
    但是在中国,房子还没盖好,房地产开发商就预先把房款收足了,等于购房者“超前交款”,这就造成了政府保护房地产公司,而不管买房者可能亏损的局面。虽然中共在1994年的《城市房地产管理法》中规定,“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”,但是在第六章“法律责任”中,却没有规定如果房地产公司违规,是否要承担任何法律责任。
 
    所以,中国存在大量烂尾楼的原因之一,就是地产商不需要承担后果,不用担心因违法要付出代价。在网络上还流传着一句话:“封顶,只是烂尾的第一步。”这是因为在楼房封顶之前,大部分的开发商并不需要向工程队交付工程款;而按照银行的规定,在楼房封顶之后,开发商可以拿到70%的房屋销售款。
 
    那么,房地产公司提前拿到房贷资金后,都用到哪里去了呢?他们大多在拿到销售款之后,会再去投资买地,开发新的楼盘。等到下一笔预售款到账后,再去收尾上一个,其实就是“拆东墙补西墙”。
 
    那么,监管机构为什么不闻不问呢?因为开发商买地的钱,最终就进入了地方财政的口袋。这就不难理解,为什么政府管理部门,对房贷资金的监管总是睁一只眼闭一只眼,没有真正起到监管的责任,因为履行监管责任,其实就是自断财路。就像一些分析形容的,北京当局对地方政府的想法心知肚明,却故意把“鱼”交给“猫”来“监管”,其结果可想而知。
 
    所以说,预售房买主们的钱,是被地方政府、银行和房地产公司合伙骗走了。这些钱之所以回不来,是因为它已经成了地方政府财政收入的一部分,被当地政府花了、被一些开发商、银行的人卷走了;钱没了,所以,开发商手里只捏着几个等待开发的新地块,却没有资金去建设未完工的预售房了。
 
    而且,在烂尾楼停贷风波继续扩大之时,现在有几百家房地产供应商,也加入了停止偿还银行贷款的行列中。网上流传,湖北省全体恒大供应商及小微企业,在7月15日时发出了一份《停工告知书》。
 
    告知书说,恒大自2021年7月商票全面逾期后,中小企业及材料供应商面临生存危机。供应商真金白银供货、运送材料、发放民工工资,换来的却是恒大无法兑现的商票,他们不得不卖车卖楼、贷款还债,现在每天面对银行催收、债主逼迫,已经无力继续支撑。供应商要求官方给个说法,并表示,当局一日不给说法,就停止偿还一切贷款和欠款,宁做黑户也不还债。
 
    这个消息传出后,外界也在关注,为什么开发商宁可停工烂尾,也不愿意清盘呢?有人在大陆社交平台发文说,开发商一旦宣告清盘,法院通过以后,购房者的贷款是可以不用还。如果开发商大规模清盘,购房者就可以自动取消合同,银行就被迫承接坏帐,其后果不堪设想。
 
    当然,也有人表示,中国的地产开发商也不甘心清盘,因为他们不是资不抵债,而是政府的政策让他们拿不到贷款。在炒楼盛行、楼价上涨的时代,地产商这种“拆东墙补西墙”的售楼方式不会出现问题,而一旦房市冷却,地产商也就接二连三地爆煲了。
 
    如今,中国房地产业的崩塌,正在加深潜在的银行业金融危机,但中共政府似乎仍然拿不出有效的解决办法,而在我看来,在中共治下,这个死结可能永远也解不开了。但是,这些无辜的购房者们,却成了“炮灰”?
 
    普通中国人,他们活得有多卑微呢?有烂尾楼业主就说,买到烂尾楼我都认了,就希望通水通电或者安上电梯,我们看,自己的正当权益还要等着中共的开恩施舍,这样低到尘埃的乞求,又有哪个地方会像中国这样呢?
 
    作家方方曾经说:“时代的一粒灰,落在个人头上,就是一座山。”但我却认为,在中国,很多人今时今日所遭遇的苦难,其根源就在于中共专制制度,还不能够归罪于这个时代。

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