金网-财经股票门户网站 文稿合作 QQ:1771378614 电话:18046439594
金网
>
济宁
>
商业

北京限竞房入市一周年调查 北京房屋均价五年内近乎翻番

来源:互联网

“大兴金茂悦最近两天在我们平台去化了30套。”某二手房平台置业顾问刘先生告诉21世纪经济报道记者。在入市一周年的当口,限竞房成为北京新房市场的主角。北京中原数据显示,6月3日到9日,北京49个限竞房楼盘共成交866套,环比前一周上涨73%,占新建住宅交易总量的82%。

不过,从区域来看,限竞房成交楼盘主要集中在海淀、丰台、大兴等区域,而大量集聚在五环甚至六环之外的限竞房楼盘深陷去化泥潭,北京限竞房市场的冰火两重天再次上演。诸葛找房数据显示,目前北京积压限竞房达6成,其中五环外的限竞房库存占已上市限竞房全部库存的93.57%。

矛盾背后是整个北京房地产市场的供需错配。合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道,中低价位、位置偏远限竞房的大量供应已经不太符合目前北京实际的市场需求结构。

“从周期来看,可以确定起码还有1年到2年时间是限竞房供应高峰期。”中原地产首席分析师张大伟介绍,北京预计有近100个限竞房项目,但目前刚刚入市一半。2019年限竞房供应量有望超过6万套。去化困境之下,降价是必然的选择。

“靠天吃饭”

6月3日到9日一周,禧瑞春秋、葛洲坝紫郡蘭园、领秀翡翠华庭等10个限竞房项目的周销售额均突破亿元,北京49个限竞房楼盘项目成交套数也达到866套,占北京新建住宅市场(不包括回迁房,剔除共有产权房,含普通住宅+豪宅+别墅)成交套数(1051套)的82%。

由于产品高度同质化,成交高峰背后,地段成为限竞房突围的关键因素,也有业内人士将此评价为“靠天吃饭”。从区域上来看,成交楼盘主要集中在海淀、大兴、丰台等区域。中原地产首席分析师张大伟认为,最近入市的限竞房位置相对较好,4、5两月限竞房签约也都是1500套以上的高位,但限竞房市场分化非常严重,少数位置优秀的项目签约相对活跃。除了小部分网红项目外,大部分项目入市都出现了问题。

网易房产数据显示,截止到6月18日,销量较好的限竞房项目包括大兴区的和悦华锦和金地悦风华,成交套数分别为782套和582套,昌平区的华润理想国,成交套数为726套。“古城的长安云锦,丰台的橡树澜湾、国风长安,基本上出来就被秒光了。”贝壳选房置业顾问刘先生提到,限竞房主要还要看区域。

限竞房销售区域分化非常明显,2018年6月至2019年5月北京新房市场限竞房总成交10333套,其中丰台限竞房项目多数位于五环内,位置较好购房者关注度高,丰台区成交套数1768套,去化率在52%,表现优于其他区域。

从楼盘来看,销量较好的限竞房大多位于五环之内,靠近市中心。诸葛找房数据显示,目前北京四环内上市的限竞房项目有4个,销售率达到了64%。北京去化率超过一半的17个限竞房项目中,有11个位于五环内。相反,多个去化率不足10%的限竞房项目均位于平谷、青龙湖、五里坨等五环甚至六环之外的偏远地区,这些地区不仅远离商业区,而且缺乏教育、医疗和交通配套资源。

限竞房冷热之间,隐藏的真正矛盾是大量的刚需群体并未果断入手看似刚需的限竞房。

矛盾的供需

从事房地产行业的张先生最近正在考虑投资一套限竞房。“我周围有很多人要买,但是限竞房八年不能出手,投资属性有些欠缺,谁也不知道八年之后会出现什么变化。”

张先生所说的“八年”指的是限竞房购房者在取得房产证五年内不得出售的规定,再加上2年期房、1年办契税和不动产权证,基本需要8年时间。所以,“限竞房”一经推出便被贴上了不具备投资价值的标签。

实际上,限竞房本身就是作为“福利房”的性质出现。2016年,北京市推出限竞房政策以应对高房价和北京住房高端化倾向。这些房子以限定价格方式出售,户型多以“70/90”为主。2016年10月之后,限竞房用地甚至逐渐成为北京住宅用地供应的主流,2017年、2018年两年,北京限竞房用地分别占整体住宅用地的67%和80%。

2018年6月10日,南五环外的瀛海府作为首个入市限竞房项目,一天之内194套房源全部售罄。不过,这之后类似的销售盛况再也没有上演。房山区良乡镇旭辉城同样在6月10日作为北京首批限竞房项目获得预售证,该楼盘以90平方米以下的户型为主,房源超过900套,但截至6月18日,旭辉城累计成交套数仅为98套。高库存、难去化成为了北京诸多限竞房项目的共同结局。

截止到2019年6月10日,北京限竞房网签完成率只有31%,即便考虑数据滞后性,北京限竞房实际销售比例也只有45%左右。

郭毅告诉21世纪经济报道记者,房地产市场的需求是多元化的,曾经北京房地产市场中有面对刚需刚改客群的小户型低总价产品,也有针对高端改善客群的大户型、高品质产品。同时,还有面对终极改善客群的超大户型、豪华型产品。但如今,限竞房在北京住宅供应中占比已超六成,而这部分产品只面对刚需刚改客群,这就造成了北京房地产市场的供需矛盾。

“从北京房地产市场目前的成交结构来看,还是以改善型客群为主。但限竞房的大量供应,特别是一些中低价位和位置相对比较偏远的限价房,已经不太符合目前北京实际的市场需求的结构。”郭毅称。

尽管如此,仍然有近50个限竞房项目将在未来一到两年陆续上市,2019年入市的限竞房有望超过6万套。不过,北京成交的98块限竞房用地中,四环内只有4块,四到五环7块,其他87块全部位于五环甚至六环外,这意味着多数新项目将涌向去化难的五环以外区域。

限竞房何去何从?

“作为自住环境不错,产业集中,周围30到50米为高速绿化带,区位内有三条地铁站交汇。”记者以购房者身份咨询了首创远洋的禧瑞天著项目,居理新房置业顾问王先生告诉记者,禧瑞天著是东南方向的销售冠军,由于东边目前没有限竞房项目,禧瑞天著并未降价也没有任何优惠活动。

实际上,网易房产数据显示,截至6月18日,禧瑞天著累计成交套数377套,库存1578套,去化并不理想。不仅如此,亦庄、大兴、昌平、石景山等区域,限竞房项目入市十分集中,大多数同质化户型集中供应,区域竞争异常激烈。

“限竞房主要以刚需客群为主,大多还是比较依赖地铁的。”如果说禧瑞天著还有一定的交通优势,那么对于大多数远离商业中心,配套设施不完善的远郊限竞房项目来说,降价成为了唯一选择。

近期销售较为可观的大兴金茂悦便采取了降价的方式。大兴金茂悦周边目前都是在建的住宅项目,距离天宫院地铁站八公里左右,周边的教育、医疗资源都不够完备。贝壳找房置业顾问刘先生介绍,大兴金茂悦二期开价四万一,去化程度非常不理想,现在价格在三万七到三万八之间,比一期高了几百块钱。“刚需的人群主要在乎价格,他们会在北京置业三到四次,以后再换。”降价之外,金茂悦还打出送面积的优惠,赠送面积在2至4平方米之间。

目前,北京入市的限竞房项目已经普遍降价10%左右。郭毅向21世纪经济报道提供了一组数据,2017年到2019年大兴区普通住宅年度成交均价分别为58387元/平方米、55826元/平方米、49190元/平方米。她认为,这体现了限竞房对整体成交价格的结构性拉低,因为商品房降价的情况比较少见,价格下降主要在于限竞房的影响。“一些项目主动对价格进行调整,希望能够加快去化速度,从目前来看,降价策略作用还是非常明显的。”

记者了解到,目前在促销的限竞房项目还包括房山的熙悦观湖和丰台的翡翠西湖等。二者所在的青龙湖是北京新房市场的热门板块,6个入市的限竞房项目提供了6000套以上房源。张大伟指出,供给井喷很可能带来价格战。

翡翠系本是万科的高端产品系,也被带入到了限竞房的产品当中去,这也是房企为了提高产品定位、客户认知附加值,以加快去化所作出的努力。

中原地产数据显示,在所有供应的限竞房户型中,90平米以内套数占比达68.6%,在成交结构中90平米以内户型占比高达74.9%,高于供应比例。这可以说明,刚需群体依然青睐低总价小户型产品,但大量位置偏远,价格依然偏高的低性价比房源依然让许多买房者望而却步。

张大伟指出,关键在于限竞房是非普通住宅。“对政府来说,应该把限竞房纳入普通住宅,或者说把限竞房中面积不太大的,面积在140平米内的,纳入普通住宅。”北京非普通住宅标准要求二套首付需要80%,而普通住宅首付仅需60%。“限竞房严格意义上来说不是豪宅,即使过去没有买过房,现在买限竞房也是按照豪宅来算,这样肯定不太合理。”

众所周知,每一个新楼盘都会找出打动客户的卖点:比如地理位置好、小区配套优、精装质量上乘等。

在今年北京限竞房(房屋土地出让时政府限制了房屋销售最高价,在此基础上开发商竞价)市场上多个项目贴身肉搏的背景下,龙湖地产位于房山区的某项目的卖点之一“另辟蹊径”:首期开盘产品,部分三居符合北京的普通住宅标准,总价约281万元。

根据北京现行的规定,普通住宅与非普通住宅相比,首付比例低,缴纳的契税费率低。

如果一个购房者是首次购房,购买的普通住宅为新房时,契税为总价款的1%或1.5%,首付比例为35%,若购买的是非普通住宅,契税为总价款的3%,首付比例为40%;如果购房者购买的新房是二套房,那普通住宅的首付比例为60%,非普通住宅的首付比例为80%,相差20%。

“普通住宅和非普通住宅对于购房者而言,资金压力是不同的。”合硕机构首席分析师郭毅告诉法治周末记者,各地制定普通住宅标准并对普通住宅给予税收优惠,其目的是为了市场调控,保护刚需刚改人群,但北京现在施行的标准制定于2014年,近5年来市场已经发生了很大变化,5年前的标准使得政策制定的初衷无法很好落实。

北京房屋均价五年内近乎翻番

普通住宅标准始终未变

公开资料显示,全国各地的普通住宅标准都是在《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)下发后陆续制定的。

在这份发布于2005年的通知里,有如下内容:明确享受优惠政策普通住房标准,合理引导住房建设与消费。为了合理引导住房建设与消费,在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。

享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后,在2005年5月31日前公布。

北京依据当地市场的实际情况,在制定普通住宅标准后,于2008年、2011年、2014年作了调整,2014年至今该标准未做更新。

2014年,北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局发布的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》提到,本市享受税收优惠政策的普通住房,原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

具体而言,属于普通住宅的范畴是,除了满足容积率和面积标准外,价格需要满足:五环内,单价在39600元以下或总价在468万元以下,五环至六环,单价在31680元以下或总价在374.4万元以下,六环外,单价在23760元以下或总价在280.8万元以下。

这一标准是根据当时的房屋市场状况制定的。然而5年间,北京的房价已经发生了很大变化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向法治周末记者提供的数据显示,北京市住宅的成交单价已经从平均24819元/平方米,变成46801元/平方米。

从北京市住建委官方网站查询今年取证的限竞房项目来看,能够满足普通住宅的小区寥寥无几,部分小区的中小户型房源因为总价低,才属于普通住宅。

“也因而,龙湖地产在推广项目时,才会把部分房源属于普通住宅作为卖点,毕竟在当前市场上符合普通住宅标准的新房相对少,普通住宅能减少不少资金压力。”严跃进说。

以龙湖上述项目为例,按照现有标准,一套70平方米的房子,当总价为280万元时,作为首套房,该房屋符合现行普宅标准,首付比例35%,契税比例1%;一旦总价上调2万元,那么同样的房屋就变成非普通住宅,首付比例上调5%,契税比例为3%。

普宅和非普宅的首付相差约13万元,契税差别约5.6万元,对于一个刚需人群而言,普宅能够减少的现金资金压力将近20万元。

专家称普宅标准应动态变化

现在是否是调整的好时机

郭毅认为,普通住宅标准应该是根据市场变化动态及时调整,而按照当下的标准,结合当下的市场状况,能享受到普通住宅利好的新项目并不多,因此建议当下北京的普宅标准应该比现有范围有所扩大。比如五环外的很多限价房项目都远超过普宅标准规定的单价,而真正购买这部分房子的人就是刚需和刚改人群,他们的收入相对来说并未达到很高的标准,这一部分人应该在税费优惠上予以倾斜,如果不改变标准,这部分人群的税费和首付压力会增加不少。

“而且普宅标准不是只能涨不能跌,应随着市场节奏下调或上调。”郭毅补充道。

至于普通住宅的调整周期,郭毅认为应尽量缩短,一个季度甚至半年、一年调整一次都可以,5年没调整时间过长,当下的市场现状已经发生改变,按照原标准执行的话,政策最初制定的初衷就无法实现。

在制定普通住宅标准时,应该考虑哪些因素,才能很好地平衡市场调控和保护刚需刚改之间的关系?

上海中原地产市场分析师卢文曦对法治周末记者分析,普通住宅的标准应该多维度制定,除了面积、价格之外,还要考虑不同类型房屋的市场占比,真正做到保护刚需。

郭毅对此表示同意,她建议在制定普通住宅标准时,应该考虑到整个市场上的成交情况和成交比例,看一看既往成交中,哪一类的成交比重比较高,那么这一部分交易应该是受到保护的,至于这一部分成交中有多少比例应当受到税收优惠,可以再做考虑。

“假设2018年四环到五环区间有50%的成交总价在500万元以内,单价在6万元以内,那我认为这个区间里相当一部分比例的购房者应当享受税收优惠。”郭毅说。

在接受法治周末记者采访时,虽然卢文曦也赞同普通住宅标准应该动态跟踪动态调整,但他认为现在可能不是调整普宅标准的好节点。

卢文曦的理由是:现在房地产市场好不容易平稳了,调整标准可能引起市场波动。尤其是二手房市场,当下买卖双方需要支付的税费均由买方承担,如果普通住宅标准调整了,部分买家按照原来的市场价支付税费会低一些,可能会有一些卖家因此上调价格,以“享受政策利好”,而这不是政策制定者想要看到的。

-链接:

天津市的普通住房标准

从2010年3月1日起,天津上调普通住宅价格标准。界定普通住宅价格标准调高后,购房者可以享受相应的税收优惠。

一是个人首次购买90平方米以下普通住房的,按成交价的1%征收契税;二是个人购买90平方米(含90)至144平方米之间普通住房的,按成交价的1.5%征收契税;三是个人购买144平方米以上(含144)及其他房屋权属转移,或者购买144平方米以下住宅,但成交单价高出普通住房价格标准的,一律按成交价的3%征收契税。

个人购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。营业税税率为5%,再加上结合在一起的0.55%城市维护建设税、教育事业发展费和防洪工程维护费共计5.55%。

上海市的普通住房标准

自2014年11月20日起,上海市执行新的普通住房新标准。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)等相关规定,经上海市政府同意,调整本市普通住房标准事宜。

可以享受优惠政策的普通住房,应同时满足以下条件:

一、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;

二、单套建筑面积在140平方米以下;

三、实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套。

重庆市的普通住房标准

2011年上半年,重庆市发布《关于调整土地增值税预征率有关问题的通告》中,将重庆市的房地产土地增值税预征率分为三档:普通标准住宅预征率为2%;非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等)预征率为3.5%;独栋商品住宅预征率为5%。

之前,判定普通住宅有三个条件:单套最大建筑面积在144平方米或者套内面积为120平方米;而住宅小区的建筑容积率在1.0以上;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价的1.4倍以下的住房。三个条件同时满足时才能享受2%的土地增值税预征率。这个判定条件并未对住房的交易价格作明确规定。

图片新闻

返回顶部