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房地产税最新消息2019:促进房地产市场步入理性发展轨道

来源:互联网

史上最为密集的调控,让全国房地产市场在2018年整体“退烧”,并步入理性发展的轨道。2019年《政府工作报告》中对房地产市场作了新的定调:更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。“稳”字当头,房地产的发展趋势将会发生哪些变化?对此,国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真对《理论周刊》表示,三四线城市缺乏房价上涨的人口基础和经济基础;而核心城市,也在经济L形筑底的基本面下,不存在中长期上涨的压力。围绕日前市场分歧比较大的房地产税,蔡真也表示,从发达国家的经验看是长期趋势,但实施起来要慎重,目前环境来看并不宜加速推进。

“租购并举”是房地产长效机制的重要内容

《金融时报》记者:在今年的《政府工作报告》中,关于房地产市场的总基调发生了一些变化:并未像去年一样强调控制房价和“租购并举”,而更多的是偏向“稳”。这种变化传递了哪些信号?

蔡真:我认为可以从两个方面理解今年《政府工作报告》对房地产市场的表述:一是不提“租购并举”并不意味“租购并举”不再重要,“租购并举”恰恰是房地产长效机制的重要内容,甚至是核心内容。住房商品化改革以来,“轻租重购”的导向致使房地产泡沫严重,因为住房资产的价格是未来租金流的折现,而人们对这种折现预期往往表现出非理性,再加之城市化进程、热钱炒作等因素更是推高了房价。政策引导将人们购买住房资产的需求转向住房消费的需求有利于化解泡沫问题,使得房地产市场稳定发展;也有利于减轻人们购房压力,缓解焦虑情绪;进而甚至能推动“双创”工作,促进经济转型。因此,“租购并举”的工作今后还会进一步推进,比如推动住房租赁市场发展的重要金融工具REITs,今年可能会由“类REITs”向“真REITs”迈进一大步。

二是怎么理解“稳”的问题,长效机制是着眼于长期,而当前房地产市场强调的“稳”是指短期,是服从于宏观政策总基调“稳”的要求的。我们的研究表明,房地产市场是系统性风险的重要源头之一,它关联宏观、产业、财政、金融等方方面面,一旦房地产市场出现大的问题会对整个经济造成极大的破坏,使得经济运行跳出原有运行区间,甚至影响第一个一百年奋斗目标的实现。我是很赞成过去几年来房地产市场“冻结式”的政策措施的,因为它实现了“稳”的目标。今年的《政府工作报告》提出了“六稳”,我认为与房地产相关的有稳金融、稳投资、稳预期,即房地产信贷和投资在增速上不会有大的变化,房价的预期也不会明显转向过热。

稳基调下政策措施将灵活微调

《金融时报》记者:2018年中央经济工作会议首次提出“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,今年的《政府工作报告》则进一步明确将更好解决群众住房问题与城市主体责任“连接”起来。您是如何理解“一城一策”的?

蔡真:“一城一策”首先是指各个城市的房地产调控政策的目标可能是不一样的,有的是控房价,有的是去库存,有的是棚户区改造和低收入人群的住房保障,各个城市的目标要根据具体情况来定。

其次是对“策”的理解,由于城市目标不一样,那么在具体的措施上就要体现一定的灵活性,比如控房价包括限购、限贷等,去库存则要应用PSL、PPP等工具。由于地方政府被赋予了主体责任,在调控措施上,原本属于垂直金融机构的政策现在地方也具有一定的话语权,比如首套、二套房贷款利率,2018年第四季度以来宏观形势的基调发生了一些微调,房地产市场中南京、武汉的首套、二套房贷款利率都有所下调;但杭州为了应对过热的房地产形势,首套、二套房贷利率都上调;长沙则是二套比首套房贷利率上升幅度更大。

总的来讲,“一城一策”体现了宏观稳中求进总基调下灵活微调的政策措施。

房价不存在大幅上涨的基础

《金融时报》记者:现在已经有一些三四线城市出现房地产“松绑”迹象。但是如果不解决地方政府依赖土地财政的问题,是否会重新形成“房价上涨-政府限购-需求不足-鼓励购房”的怪圈?

蔡真:目前来看并不会出现上述现象。主要是因为三四线城市缺乏房价上涨的人口基础和经济基础。总体而言,在城市化未进入第三阶段之前,人口的流动趋势还是从三四线向一二线转移,尤其是那些并不处于核心城市群的三四线城市,更不可能享受到人口外溢效应;经济基础方面,我们监测的三线城市的房价收入比和租金资本化率自2016年底以来经历了长达两年的上涨,目前来看已不再可持续。在经历了上一轮去库存的上涨后,三四线的购房者会发现他们的二套房居住属性和投资属性都不佳,因为从居住属性来看,三四线城市的市中心和郊区的周边配套差异不大,且距离也不远;从投资属性来看,由于人口净流出的特点大部分投资者可能面临的是空置的情景。

《金融时报》记者:有预测称,目前核心城市的房价下跌风险已经得到一定程度释放,存在一定的潜在上涨压力。对此,您是怎么看的?

蔡真:我认为存在短期上涨的压力,但这种压力很快会消失,中长期看也不存在上涨压力。

短期上涨的压力来自两个方面:一是较长时间的“冻结冰封”政策使得市场积蓄了不少看涨的力量;二是美国经济上升周期结束、联储加息停止,这使得新兴市场面临热钱流入压力。这种压力很快会消失的原因是,大家的关注焦点在注册制、在科创板,资本市场是今年投资的主要去向,而不是房地产市场。

中长期不存在上涨压力的理由是,在转型升级未完成前我国经济将在较长一段时间内维持L形走势,经济基本面并不支持房价上涨。大家感觉去年以来一线城市的房价有所下降,但从房价收入比来看,四个一线城市依然在全球前十位。

目前环境下不宜加速推进房地产税

《金融时报》记者:2019年《政府工作报告》中关于房地产税的表述从去年的“稳妥推进”变为“稳步推进”,市场解读称,这意味着房地产税立法工作或已有推进步骤。您认为在房地产税立法上,今年是否会有实质性突破?在刚刚召开的博鳌亚洲论坛上,发生了要不要征收房地产税的讨论。您的观点是什么?

蔡真:我并不将“稳妥”转为“稳步”的表述理解为立法工作又有所推进,我倾向于将“稳步”理解为按步骤、按程序推进,按程序推进要经过向群众公开征求意见的环节,在形成共识后才会形成草案。从社会各界的反映来看,分歧还是较大的。

关于房地产税我个人的观点:从发达国家的经验看是长期趋势,但实施起来要慎重。目前环境来看并不宜加速推进,主要问题并不在于所有制和产权层面,在于两点:一是房产税是直接税,直接税对居民的税负痛苦指数影响明显;二是公平性问题,不同性质的住宅在税收上没有相一致的征收逻辑,可能会产生社会不稳定因素。关于房产税的研究格局应该更大一些,不一定非得采取“头痛医头脚痛医脚”的方式。许多学者可能早就将“李嘉图等价定理”束之高阁了,在当下推进房地产税较为困难的环境下,不如将地方隐性债务搞清楚并将其阳光化。我相信今年《政府工作报告》拟安排地方政府专项债券2.15万亿元是对房地产税“稳步推进”的有力注解。

房地产税的八大争议:到底该不该征?怎么征?

不知是不是巧合,每年博鳌论坛的头条都少不了房地产的身影,去年是买房,今年是房地产税。吴晓求老师一句“找不到房地产税开征的理由”率先引爆话题,引来贾康老师的“隔空回应”。后来在我们“如是夜话”的活动现场,偶遇的两位老师还来了一次现场“激辩”,这可能是2014年国家提出房地产税以来正反双方最直接的一次交锋了。吴老师和贾老师恰好代表了过去几年间围绕房地产税形成的两种不同观点。贾康老师是支持派的代表,认为房地产税是国际通行,在中国也没有任何障碍。吴晓求老师则是反对派的代表,认为中国的房地产和国外不一样,开征房地产税缺乏法理基础。真理越辩越明,立法有争议不是坏事,今天我们就系统的梳理一下这其中的八个争议点,以厘清关于房地产税立法的逻辑。

争议1:房地产税能不能有效抑制房价?

正方:房地产税能增加持有成本,挤出空置供给,起到抑制房价的作用。投机性炒房是房价持续上涨的重要原因之一,而这和国内持有房产几乎没有成本有很大关系。全球有40多个国家都在房地产持有环节征收房地产税,而我们的房地产税却主要加在交易环节,持有环节不用交税。所以很多人买了房子就放在那里坐等升值,既不出售也不出租,导致市场上供给更加稀缺。如果推出房地产税,可以从实际需求和预期上抑制炒房,抑制房价。比如韩国2005年8月推出综合房地产税,征收后2个月首尔房价就达到了阶段性低点。国内上海重庆两地2011年房产税开征后,房地产市场也出现了一个小低潮,表现不及全国平均水平。

反方:长期来看房价还是取决于基本面,房地产税没有实质影响。长期来看,房价表现主要取决于供需关系。无论是国际还是国内试点先例都印证了这一点:从国际经验看,美国、日本这些出现房地产泡沫的国家都有房地产税,房地产税的征收未能有效抑制房价上涨。从国内经验看,上海和重庆自2011年开展房产税试点以来,房价不跌反涨,均几乎翻倍。房地产税并未从本质上改变市场供需关系,长期看来,关键还是看基本面,如果基本面没问题,有房地产税照样涨,如果基本面没吸引力,没有房地产税也照样跌。

争议2: 我国土地公有的制度下征收房地产税是否合理?

正方:土地公有制是房地产税的硬障碍。房地产税是“舶来品”,课税对象包括土地和房产,如美国地块上有房产,就对房屋和土地一并计税,如果地块上没有房产,则仅对土地征税,也就是说房地产税是与土地挂钩的,土地私有制是房地产税征收的前提。而且这样才能在法理上行得通,因为房地产税属于财产税,应该对财产所有人征收,只有当土地和房屋都属于私有,征收房地产税才是合理的。但在我国,土地和房产产权分离,土地属于国家或集体所有,房产属于私有,简单来说,土地都不是自己的,为什么还要征税?如果征收对象不包括土地,应该叫“房产税”而不是“房地产税”,那就不能以评估价为基数进行征收,因为已经包含了地价。

反方:土地私有并非房地产税征收的法理依据,土地是否私有与房地产税并没有关系。国际上已有对土地性质为租赁的房屋征收房地产税的先例,如英国土地一般为永久私人产权(Freehold),但也有和中国70年产权相似的租赁使用权(Leasehold),只不过期限更长,最高可达999年,承租者也必须缴纳房地产税(CouncilTax),与土地所有权无关。还有与内地一样实行土地国有制度和土地批租制度的香港,会对私人住房和政府提供的公屋在内的所有物业均征收差饷税,课税对象为附着在土地上的建筑物及境内土地。

另外,房产所有人虽然名义上没有土地所有权,却已经享有所有权人应有的占有、使用、收益、抵押、处置等多项权利,而且《物权法》已经规定住宅用地70年期满可以自动续期,就相当于承认了私人对土地的永久使用权,强化了房地产私人财产的属性,为房地产税作为财产税开征提供了合理的依据。所以,土地制度并不是房地产税征收的重要障碍,土地私有并不是房地产税征收的必要条件。

争议3:

交了土地出让金又交房地产税,是否存在重复征税问题?

正方:土地出让金已经相当于交了70年的土地税,不应该再征房地产税了。在现有的土地制度下,政府是土地所有者的代表,开发商通过“招拍挂”等流程取得土地使用权时已经缴纳了土地出让金,这部分成本被开发商在后续交易环节转嫁给了购房者,所以不可否认地价是当前高房价的主要推手。也就是说现有房价中其实已经包含了地价,而且地价在房价中占比较高,普遍超过50%,社科院研究显示全国平均占比高达68%。一次性缴纳过土地出让金,相当于租用国家土地70年,类似于持有税的概念,如果再按评估价在保有环节征收房地产税就会出现重复征税问题,进一步加重住房持有者负担。土地出让金被诟病已久,如果开征房地产税,需要先取消土地出让金,或者二者取其一。

反方:土地出让金和房地产税有着不同的内涵。虽然土地出让金和房地产税都属于地方财政的范畴,但两者性质不同、政府扮演的角色不同。土地出让金可看作国家作为土地所有者让渡土地使用权而获得的收入,也就是说缴纳土地出让金,相当于租用国家土地,具有地租的性质。在这个过程中,政府作为土地所有者的代表,行使所有者权利,收取租金,相当于“包租婆”的角色。如果征收房地产税,政府则是作为社会经济的管理者,行使公共管理权力,征收具有无偿性和强制性。土地出让金是租金,是平等交易关系,而房地产税是税,需要无偿义务缴纳,租和税并不排斥,可以同时出现,不存在重复征税。

争议4:

房地产税能否成为地方政府的又一个“钱袋子”?

正方:房地产税可以成为地方财政收入的重要甚至主要来源,缓解地方政府的财政压力和债务风险。营改增、减税和土地出让金下滑的大背景下,地方政府的收支压力越来越大。房地产税属于地方税,收入直接归地方政府所有,给地方政府增收成为支持房地产税的一个重要理由。从国际来看,基数庞大、税基稳定的房地产税的确是一个重要的政府收入来源。36个经合组织成员国中有33个开征房地产税,包括美英法德日等发达国家。房地产税贡献了绝大部分的地方政府收入,如澳大利亚房地产税在地方财政收入中占比高达100%,英国为99%,美国也有70%左右。

反方:房地产税不会成为地方政府的主体税种。从上海和重庆试点情况来看,虽然2011年开征后房产税收入在地方政府税收占比稳步上升,上海房产税收入均增加了2倍,占比提高了1个百分点,重庆房产税收入也增加了2倍,占比提高了2个百分点。但由于税源有限,房产税收入在地方政府税收总体占比并不高,2018年上海和重庆分别为3%和4%,对地方财政贡献有限,很难取代土地出让金在地方财政中的地位,尤其是税源有限的欠发达地区。而且可以预想,房地产税出台后或多或少会对房地产市场产生一定的抑制作用,进而减少土地出让金收入,所以地方政府的征收积极性也不会太高。

争议5:

房价上涨带来的溢价未变现部分是否应该征收房地产税?

正方:在持有期间对溢价部分征收房地产税是不合理的。虽然房价上涨会产生溢价,但不动产的溢价只有交易后才能变现,对收益部分征税是合理的。2013年国五条之后就开始严格对溢价部分征收个人所得税,除了满五唯一免征外,其他都需要按照差价的20%或者总价的1%缴纳,各地标准不太一样,北京执行的最为严格,成为最重的一块税负。但如果房屋只是用于居住,不仅没有增值,反而会出现折旧,房屋持有者收入并没有相应的提高,是不合理的。

反方:通过立法调节不动产溢价未变现部分,有利于社会和谐。得益于城镇化红利,不动产是不断升值的,在城市发展前期进入的居民以较低价格买入房产后,不需要就地价上涨付出额外的成本,就可以享受城市资源,而后进入城市的居民,和先进入的居民所享受的城市资源是一样的,却需要付出高昂的成本,对于后进入城市的居民来讲是不公平的。

虽然房屋所有者没有土地最终所有权,但不动产的溢价升值也包括了地价的溢价升值部分,房屋所有者代替国家享受到了土地溢价的收益。即使这部分暂时没有变现,但未来也会有变现的潜力,需要通过立法做出必要的调节,这样有利于社会和谐和社会进步,是值得肯定的。而且从国外经验来看,大多都是以房屋的评估值作为税基征收房地产税的,这就意味着国外会对房地产持有过程中未变现的增值部分征税。从这个角度来看,征收房地产税是合理的。

争议6:

小产权房是否应该征收房地产税吗?

正方:征收惩罚性税费抑制小产权房投机。小产权房是中国城镇住房体系下的一种畸形产物,历来就有,违反了《土地管理法》和《城乡规划法》,买卖就属于违法行为,虽然有关部门严令禁止,但小产权房凭借其价格优势(通常售价为同等条件商品房售价的30%-50%),屡禁不止。根据我们之前的测算,产权房在存量住房中占比高达24%,是个很棘手的问题。小产权房本就有价格优势,如果再不征收房地产税,那小产权房就更有吸引力,会助长小产权房的违法违规行为。通过对小产权房征收高额的房地产税可拉平小产权房与正常商品房之间的价差,提高投机成本,倒逼解决历史遗留的小产权房问题。

反方:小产权房本就无产权没有征税基础。这里反对的逻辑和土地公有制相似,正常商品房虽然土地公有,但起码还有房产所有权,小产权房是连房产所有权都没有。一直以来,小产权房一直游离于法律之外,产权归属并不被认可,没有正规产权证,正在推进的不动产登记联网,也并未对小产权房进行登记,房地产税征收的前提是明确产权归属,所以小产权房缺乏征税基础,而且没有联网登记,征收难度也很大,之前上海和重庆的房地产税试点也是仅限于商品房。

争议7:

首套房是否应该免征房地产税?

正方:首套房是为了基本居住需求应该全额免征。房地产税并非对所有房屋都征收,许多国家都有免于征收或者减免征收的规定,如美国就对第一套房免征房地产税,上海也是对本地居民首套房免征。目前房地产税的阻力较大,后续的征收力度也不会太大,应首先保障居民基本居住需求。如果是按人均免征面积来计算的话,假设人均60平的免征面积,对于三口之家,只有一套140平的住房本来可以不交税,但如果其中一位家庭成员发生意外身故,按理这个家庭就要开始缴纳房地产税,但此时税务人员上门征收就会显得有些不太人道。

反方:对家庭首套免征的话可能会出现“离婚潮”,影响社会稳定。房地产税征收确实应该有对应的税收优惠政策,户均和人均免征相结合,否则会弄巧成拙。

如果是按户均一套住房免征的话,可能会引发“离婚潮”来规避房地产税,之前家庭限购一套房,出现过不少家庭假离婚买二套房的先例,影响社会稳定,这样的教训值得借鉴,不能让人有空子可钻,导致房地产税流于形式。

争议8:

能否以空置税代替房地产税?

正方:既然主要是为了挤出空置供给,那直接征空置税会更精准、更有针对性。我国住房空置问题较为严重,空置率超过10%,高于国际平均水平。主要是因为保有环节税制的缺失,使得房地产的持有成本近乎为零,所以当房地产市场行情不佳时,便出现了大量房子“停牌”退出交易的情况。征收空置税会更有针对性,通过提高持有成本,降低空置率,从而起到优化资源配置的作用。

反方:空置税征收难度大,不可代替房地产税。空置税的适用标准的制定和征收难度更大,主要是空置的标准很难界定,之前国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”,但这样可操作空间比较大,很容易规避而导致形同虚设。而且也会存在很多结构性问题,如在北京租房,但老家的房子空置,征收空置税肯定不合理。反观房地产税,在不动产登记信息平台全国联网后,房产信息相对透明,税基更加明确,所以空置税很难代替房地产税。

总结:不难看出,由于房地产税关系到千家万户的切身利益,而且涉及面广,地区差异大,很难“一刀切”,所以房地产税可能是有史以来最复杂的立法之一。根据我们了解到的情况,房地产税的草案应该已经有了,目前还处于内部征求意见和修改完善的过程中,这才是立法七步走中的第一步,距离正式立法还有一定距离。房地产税的立法就是一个不断凝聚共识、求取最大公约数的过程,这个过程中,每一个争议的声音都值得被关注。

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